Die Deutsche Bauernzeitung, 18. Kalenderwoche, Seite 44/45 enthält einen lesenswerten Rechtsbeitrag zweier Anwaltskollegen aus einer agrarrechtlich geprägten Kanzlei aus Nordostdeutschland zum Schwerpunkt „Erbengemeinschaften im Pachtrecht“. Die Ausführungen sind verständlich und praxisnah, können natürlich aufgrund der Vielfältigkeit des Themenkomplexes nicht alle einschlägigen Sach- und Rechtsfragen des Umgangs mit Erbengemeinschaften im Pachtvertrag erschöpfend aufgreifen.
Zumindest interpretationsfähig sollten insoweit die dortigen Ausführungen zu den auch in der hiesigen Tätigkeit immer wieder aufgeworfenen Problemen der Einhaltung des pachtrechtlichen Schriftformerfordernisses sein.
1.
Nach § 585a BGB bedürfen alle Landpachtverhältnisse mit einer Laufzeit von über zwei Jahren der Schriftform, sonst gelten sie als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Fehlt die Schriftform, greift § 594a Abs. 1 BGB mit der dort geregelten gesetzlichen Kündigungsfrist. Die fehlende Einhaltung des Schriftformerfordernisses führt dabei aber – entgegen immer wieder in der Praxis anzutreffender gegenteiliger Meinungen – nicht zu einer „Unwirksamkeit“ des Landpachtvertrages. Ein typischer Fall eines Formverstoßes liegt z. B. bei lückenhafter Bezeichnung des („richtigen“) Vertragspartners und auch bei fehlerhafter (oder fehlender) Unterschriftsleistung der Miterben aus der betreffenden Erbengemeinschaft vor.
In dem Artikel verweisen die Autoren auf ein Urteil des Bundesgerichtshofes, nach dem ein von einem Vertreter einer Erbengemeinschaft abgeschlossener Pachtvertrag mangels Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft, die ja keine eigene Rechtspersönlichkeit hat, nicht mit der Erbengemeinschaft als solcher, sondern nur mit den einzelnen Miterben zustande kommt.
Die – so wortwörtlich – „Wirksamkeit“ des Vertrages würde dann jedoch an der nicht eingehaltenen Schriftform scheitern, wenn nur ein einzelner Miterbe – wohl ohne Vertreterzusatz – den Vertrag unterzeichnet, vor allem dann, wenn bei fehlender Aufzählung der Miterben nur auf eine „Erbengemeinschaft X“ verwiesen wird.
2.
Dass in einem solchen Fall die nicht eingehaltene Schriftform zum „Scheitern der Wirksamkeit“ des Vertrages (wohl insgesamt) führen soll, ist aber m.E. nicht schlüssig. Jedenfalls argumentiere ich in vergleichbaren Fällen mit der Wirksamkeit des Vertrages, auch wenn er als Vertrag auf unbestimmte Zeit wegen der fehlenden Schriftform – und da schließt sich der Kreis – die Kündigungsmöglichkeit des § 594a Abs. 1 BGB enthält.
Gewahrt soll das Schriftformerfordernis nach Meinung der Autoren im Übrigen dann sein, wenn die Vertragsparteien als „die Erbengemeinschaft nach X“ gekennzeichnet sind. Durch die Ergänzung „nach X“ sollen die Mitglieder der Erbengemeinschaft bestimmbar sein, da alle Erben nach dem Erblasser X Vertragspartei sind. Diese aufgezeigte Möglichkeit sollte gleichwohl den auf Rechtssicherheit bedachten Pächter nicht davon abhalten, eine wirklich vollständige Bezeichnung der Rechtspersönlichkeiten der Miterben aufzurufen, wie ich sie bereits mehrfach in meiner Vortragstätigkeit vorgeschlagen habe, nämlich:
„Erbengemeinschaft nach Erwin Mustermann, die Miterben Anna Mustermann, Dieter Mustermann, Regine Müller, geb. Mustermann“
3.
In diesem Zusammenhang wird durch die Autoren unter dem Grundsatz des gemeinschaftlichen Handelns dargestellt, dass die Erfüllung durch Leistung an einen Miterben nur erfolgen kann, wenn diesem durch die anderen Miterben Vertretungsmacht (z.B. Geldempfangsvollmacht) eingeräumt wurde. Wurde eine solche Vollmacht nicht eingeräumt, soll die Leistung an nur einzelne Miterben nicht zur Erfüllung des Anspruches führen, so dass dieser weiter von den übrigen Miterben – und zwar in voller Höhe – durchsetzungsfähig ist. Auch hier würde ich differenzieren wollen, vor allem in Bezug auf die einschlägigen Praxisfälle. Dabei geht es vor allem um die Angelegenheiten, in denen sich z.B. durch eine vom Verpächter verantwortete falsche „Bezeichnung“ einer Erbengemeinschaft – so durch Benennung eines Miterben als „Alleineigentümer“ – für den Pächter am Vertragstext gar nicht erkennen lässt, dass er es überhaupt mit einer Personenmehrheit zu tun hat.
Soweit er dann an den „Einzelnen“ auf Verpächterseite vollständig und ohne Verzug den Pachtzins zahlt, erfüllt er m.E. seine (Haupt-)Pflicht zum Pachtzins, ohne die Möglichkeit, dass später hinzutretende Miterben entsprechende Leistungen ganz oder teilweise noch einmal an sich fordern können. Ich verweise in solchen Fällen, die noch immer vorkommen, später hinzutretende Erben zunächst auf den (d.h. ihren) Miterben, der von dem Pächter den Pachtzins erhalten hat.
Anders mag diese Konstellation dann zu beurteilen sein, wenn der Pächter in positiver Kenntnis einer Personenmehrheit und vielleicht sogar unter konkreter Absicht, an bekannten Miterben „vorbei“ den Pachtzins zahlt, noch dazu dann, wenn der Zahlungsempfänger keine Geldempfangsvollmacht der Miterben hat.
4.
Sollten Sie bei Vertragsprüfungen oder aus Anlass von Vertragsneuabschlüssen/-verlängerungen problematische Konstellationen bei Erbengemeinschaften auf der Verpächterseite erkennen, holen Sie am besten unseren Rechtsrat ein.
Die Autoren im Artikel haben sich auf den Problemkreis der Erbengemeinschaften als Verpächter konzentriert. Denkbar sind auch über Erbengemeinschaften hinausgehende Konstellationen von „Mehrpersonenstücken“ auf Verpächterseite, die man überblickshalber technisch als „Verpächtergemeinschaften“ bezeichnen kann.
Wir werden die dort typischen Problemkonstellationen für „Verpächtergemeinschaften“ bei unserem nächsten Winterseminar aufgreifen.